继续改善楼盘的话题，没办法这个话题现在的切入点实在太多，近期建发璞云已经开启业主开放日，楼盘交付在即，只不过伴随着即将交付，二手平台已经出现了挂牌房源，下面就来聊聊。
项目情况
2022年12月10日，厦门建发以底价19.42亿拿下宗地2022-52号上海西新村出让地块三，面积35.6亩，容积率3.05，限高100米，楼面价26829元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。
2023年6月29日，项目领取备案，当时的优惠情况，认筹客户97折，购买车位40W一个，房间减30W，合计接近94折，折后均价4.85W。
项目定位四代住宅，主打147、175平米，层高3.05米，合计434套。
从网签趋势来看：
领证当月就启动网签，随后开启连续热销直到清盘。
从6月到10月，连续排在前三，其中三个月是销冠，当然其他时间的销冠也是来自上海西，即兄弟盘，国贸天琴樾。
两个上海西改善新盘，在2023年下半年开始，连续半年霸榜。
这意味着这个上海西的改善新盘，从开盘一路热销到清盘。
对比目前的改善新盘表现，开盘首次网签即巅峰，随后月均能20套，已经排在改善前3，清盘能清一年以上。
只能说上海西旧改，热度很高，不过最终土拍是被建发和国贸底价成交，略显热度一般。
结果在开盘表现上，两个新盘去化依旧延续改善热销的态势。
2.68W底价拿地，4.85W热销清盘，如今回看这也是鼓台改善新盘热销最后的巅峰。
带着这个出乎意外的热销，房企对鼓台楼市依旧充满信心。
2023年11月，随着上海西逐步热销尾声，鼓台核心集中供应，那一次大部分地块都溢价成交。
保利2.8W拿下屏西天悦，建发3.8W拿下紫宸、2.8W拿下瑞云，守正2.65W拿下灏云，以及后来的绿城2.77W拿下芝兰。
如今回看，这些溢价的鼓台地块，虽然无法对比前几年绿城柳岸晓风、水晶榕著等割韭菜，但是无疑也是鼓台转向最后溢价接盘的房企。
如今这些项目，部分做到尾盘阶段，部分开启高额佣金分销，从当初4.5W+的售价一路来到如今跌破4W。
回到建发璞云，即将开启交房，只不过已经有业主开始抢跑，某壳已经挂出8套房源。
大部分房源挂牌都在6W，与其他新盘类似，刚交房都是钓凯子拉高预期。
只不过这8套房源里面，也有一些相对诚意的，比如5W单价这套，中层。
如果按挂牌信息来看，这套房源应该在2号楼的西端，当时的备案均价选择中间楼层是5.5W左右。
如果按首开购买车位等优惠，也要5.17W。
按目前的挂牌价来看，基本是贴着当时的买入价。
而这还是仅仅是这个项目还未交房的挂牌情况。
后续随着交房启动，以及国贸天琴樾交房，960套的第四代改善房源，如果挂牌率在7%左右，会打到70套左右。
届时就看到底哪个业主更有诚意了。
不管如何，这两个最后的热销改善盘，注定了也是难保本，无非就看最终亏多少。
楼市分析
对于项目这么着急挂牌，以及部分房源贴着买入价挂，无非还是项目吸引了一些投资客，看到如今的楼市情况，难免急售。
至于如今楼市什么情况？
福州以前改善很多集中在外围，鼓台改善屈指可数，上海西清盘2年后的今天。
看看市区改善情况，至于市区，大体就是鼓台，以及二环内不过江。
这就是福州市区后续的供应情况，整个西二环、晋安河沿线，密密麻麻扎堆着一堆新盘。
罗列个表格：
剔除部分进入尾盘的项目，供应的新盘高达22个。
其中西二环，9个项目，除了中寰启动网签，剩余项目都未启动，合计面积229亩，计容面积48.6万方，按套均150平计算，3200套。
至于二内晋，9个项目，除了建发灏云外，剩余也基本是未售状态，合计面积363亩，计容面积72.8万方，按套均150平计算，4800套。
这里面还没算上琯尾街旧改的供应，按规划来看你，晋安河边三幅都是纯商地块，合计面积101亩，计容面积20万方，按套均150平计算，1300套。
这样看，二内晋，如果套均150平会达到6000套左右，套均180平，5000套左右。
此外还有鼓台剩余地块，主要就是在售的屏西天悦，天瓒、瑞云、紫宸、芝兰、龙庭路等，库存合计600套左右，此外还有未上市的榕发锦樾、地铁璟琇里等，库存500套左右。
这部分相对而言，供应尚可，大部分都进入尾盘，供应也就2个，这些合计库存1100套左右。
这样就有了大概的数据：
西二环：229亩，48.6万方，预计3200套（套均150平）
二内晋（包括琯尾街）：464亩，92.8万方，预计6000套（套均150平）
鼓台剩余：1100套。
合计，福州好位置的改善供应，如果后续都按套均150平计算，会有1W套左右。
目前的去化速度多快？
鼓台在售新盘，月均100套左右，按这速度，不敢想象。
此时再看看建发璞云，业主这么急售，也就情有可原了。
两年前买房，鼓台买房除了上海西，也就供应了天悦二期、天琴湾等。
2年后，1W套，这投资的逻辑，变化如此之快，再不跑，可能来不及了。
盘点总结
上海西作为两年改善热销的结束，目前回看2年前后的鼓台以及二环内的供应变化，无疑是翻天覆地。
肉眼可见的遍地开花，高容积率伴随，扎堆供应，在售新盘从精装4.5W+，如今高额分销，4W成了分割线。
天量改善供应，在如今改善已经没了热销的状态下，要如何破局？
只能说且行且珍惜！
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