图片来源：视觉中国
今年夏天，香港不动产市场最火热的赛道，要数学生公寓。
据界面新闻不完全统计，2025年至今年8月，香港通过公开披露进行收购、改建的学生宿舍案例超10宗，合计成交金额超60亿港元。入局者中既有中原投资、宏安地产等香港本地资本，也有京东等内地互联网巨头，还有新加坡伟合控股等国际资本，各路玩家正以前所未有的速度涌入。
就在几年前，香港几乎还看不到机构化运营的学生公寓，市场参与者多为“二房东”式的零散经营。如今，同一栋楼的市场估值可能在一年内翻倍。这场由政策、资本与需求共同驱动的浪潮，正在重塑香港住房租赁市场的底层逻辑。
8月4日，界面新闻记者来到香港西半山般咸道，实地探访中原投资旗下还未正式对外开放的“一步居38号”学生公寓。该物业由全幢服务式住宅改造而来，毗邻香港大学，步行至校园约10分钟，是中原旗下学生公寓的代表性项目。
记者同时对中原投资总裁叶明慧展开了一场深度专访。在叶明慧看来，本轮资本扎堆涌入并非短期概念炒作，其底层逻辑来自资产本身的抗周期属性，叠加政策放开带来的真实需求爆发。
位于西半山的香港一步居学生公寓 界面新闻记者拍摄
供需错配下的床位缺口
香港作为亚洲教育枢纽的地位近年来持续巩固。2025年，香港有五所大学跻身亚洲前20名。与此同时，香港特区政府正全力推进“留学香港”品牌建设，政策力度肉眼可见。
2023年施政报告提出，自2024/25学年起，政府资助专上院校非本地学生收生限额由20%提高至40%；2025年施政报告进一步宣布，自2026/27学年起，该上限提升至50%。资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限也从100%增至120%。
政策闸门一开，非本地学生迅速涌入。数据显示，香港非本地学生人数近年来持续快速增长，2024/25学年已增至9.2万人。
然而，学生的住宿供应却远远跟不上。
据莱坊统计，截至2024/25学年，香港学生宿舍床位的总供应量——包括既有床位和计划中的床位约为57335个。但即便按照最乐观的假设，即所有床位均专供非本地学生使用，仍存在约34665个床位的显著缺口。
另据香港本地统计，2025年香港八大院校平均床位比约为2.5∶1，即每2.5个学生争抢1个床位。在香港大学、香港中文大学等热门院校，竞争更为激烈。
香港学生宿舍供需缺口情况 图源：Knight Frank
数字背后，是每个学生真金白银的租房压力。
界面新闻记者采访了就读于香港城市大学的研究生李芳（化名）。她透露，学校只提供部分宿舍、通过抽签分配，未中签者均需在校外自行租房。她与两位同学在沙田合租一个约45平方米的三室单位，月租金达到5500港元，班上同学普遍月租超过6000港元，且均为合租价格。
“学校宿舍名额太少，抽不中就只能出来租。沙田已经算相对便宜的地段，距离学校有八九公里，学校旁边的房子更贵，好一点的甚至要1万港元以上。”李芳对界面新闻表示。
李芳的经历只是一个缩影。数以万计的非本地生正以类似的方式，支撑起香港庞大的校外租房市场，而这正是资本眼中最确定的“刚性需求”。
巨大的供需缺口直接推高了租金。仲量联行数据显示，截至2026年4月底，香港主要学生宿舍项目提供约6900个可租床位，主要项目入住率达98%至100%，租金自2022年以来每年稳步上升近一成。
据界面新闻观察，目前香港学生公寓的月租金从约5000多港元的床位到近2万港元的单人套房不等，已与不少市区住宅租金不相上下。
面对如此丰厚的租金红利与巨大的供需缺口，资本不可能视而不见。
资本为何青睐
中原集团旗下的中原投资是早期切入香港学生公寓的玩家之一，在进军香港市场前，已在英美学生宿舍市场深耕多年。
2024年9月，中原投资斥资1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，改造为“一步居117”，提供121个床位。项目推出不到两个月，出租率即达98%，最高呎租达91港元。
2025年3月，中原投资再斥资约15.18亿港元收购九龙城富豪东方酒店；同年8月，又以3.35亿港元收购西半山般咸轩全幢服务式住宅大厦，改造为“一步居38号”。三个项目合计提供约1800个床位。
资本狂欢背后，一个根本问题值得追问：学生公寓到底有什么魔力？
叶明慧给出了两个关键词——抗经济周期和极端事件下的韧性。“经济繁荣时，学生照常入学；经济低迷、就业困难时，更多人选择继续深造，反而支撑租赁需求。”她在接受界面新闻采访时说。
她以2008年国际金融危机为例：当时美国房价下跌超50%，股市重挫，但学生公寓租金并未受到影响，“父母不愿削减子女教育开支，现金流非常稳。”次年，学生公寓交易价格迅速回升并超越前期高点。
疫情防控期间则提供了另一层验证。即便在疫情初期学校停课、部分学生返乡的情况下，中原投资旗下美国项目的收租率和出租率仍与疫情前几乎持平。“学生出于法律责任及未来返校住宿保障的考虑，几乎都选择继续支付租金。”
从回报收益角度来看，香港学生宿舍的收益水平明显高于传统办公及住宅物业。
据莱坊统计，根据实际交易情况估算，香港学生公寓的租金收益率预计为4.5%，且有可能超过5%。相比之下，甲级办公空间的收益率约为3.7%，服务式公寓的收益率通常介于3%至3.5%之间，中小型住宅物业的收益率则在3.2%至3.6%之间。
“投资过学生公寓的机构普遍表现出高度‘忠诚度’，中途撤资的极少。”叶明慧说，“这类资产现金流稳定、抗跌性强，一旦体验过就很难放手。”
资本热潮的背后，政策也在推波助澜。2025年7月，香港特区政府推出“城中学舍计划”，核心目标是便利市场将现有商业大厦（包括酒店）改作学生宿舍。
主要措施包括：扩大“酒店”用途定义以涵盖合资格学生宿舍；大部分商业用地无需规划审批即可改建；放宽建筑法规及地积比要求；改建工程须于18个月内完成。
香港城中学舍计划相关内容 界面新闻截图自香港教育局
2025年施政报告进一步宣布，计划已予扩展，除现有建筑物改装外，便利措施亦适用于重建或新建建筑物内兴建的学生宿舍。政府还预留全新商业及其他土地用于兴建新学生宿舍。2026年7月，立法会财务委员会通过一笔过拨款共103亿港元予六间教资会资助大学，以加快兴建学生宿舍。
从简化审批到资金拨付，从存量改造到新建供应，香港特区政府正以前所未有的力度推动学生宿舍的供给侧改革。
如何做好这本生意
资本涌入只是故事的开始。当一栋楼被改造成学生公寓后，真正的考验才刚刚开始：如何定价、如何获客、如何控制成本、如何让资产持续增值？
这并非一门“二房东”式的简单生意，而是一套涉及品牌定位、产品设计、客户运营与资本退出的系统工程。利润的厚度，取决于运营的深度。
中原投资的策略是多品牌布局、差异化定位。据界面新闻了解，目前中原旗下共有两个学生公寓品牌：“一步居”和“一汇居”。“一步居”寓意“一步”的距离，项目通常邻近学校，步行即可抵达；“一汇居”则有“汇聚”之意——以启德项目为例，周边分布着港理工、城市大学等多所学校，搭乘公共交通即可抵达，启德新区的生活配套也相当便利。
价格方面，一步居38号的豪华单人间月租17300港元起，面积在204至234平方呎；豪华双人间月租约14300港元起。而位于启德的一汇居则提供三人间、四人间等多种房型，价格普遍在6200港元以上。从合租床位到单人套房，覆盖多个需求层级。
一步居香港学生公寓单人间内景 界面新闻记者拍摄
从租客结构来看，叶明慧在采访中向界面新闻透露，目前中原旗下项目近九成租客都为内地学生，其余一成来自东南亚、印度，另有少量本地学生。
像李芳这样合租的内地学生，正是品牌公寓的核心目标用户，当5500港元只能在老旧民居中换得一个床位时，加一些价钱就可以入住全装修、家具齐全、配备24小时安保及学习休闲空间的品牌公寓，这恰恰解释了品牌溢价的来源。
在项目标的获取上，中原目前坚持地段优先、灵活改造的策略。优先考虑通勤便利性，但也不排除偏远项目，可通过提供穿梭巴士等方式解决交通问题。改造标的同样灵活：写字楼、酒店、住宅均可纳入改造范围。
酒店改建相对便捷，写字楼则需评估是否适合住人及改造成本。部分项目会保留原有格局，部分则进行大幅度功能重构，把办公楼层改为学生活动空间，或将复式单位拆分为独立房间。这种灵活性，本质上是在控制改造成本的同时，最大化每一平方的租金产出。
谈及未来，叶明慧将香港学生公寓市场定位在“初级阶段”，但她认为前景明朗，“已吸引主权基金、保险资金等机构关注并逐步入场。”
她向界面新闻描绘了一个在英美已运行数十年的学生公寓生意闭环：专业机构从拿地起规划为学生公寓，建成稳定运营后出售给追求稳定现金流的养老金、保险公司等核心投资人；物业老化后，偏好“价值增值”策略的私募机构接手进行翻新改造，提升租金与物业品质后再次出售。在这个闭环中，每一次转手都伴随着运营能力的升级，运营做得越好，资产的退出价格就越高。
“学生公寓在香港尚处发展初期，但抗经济周期、抗极端风险的特性已在英美市场经过数十年验证。相信未来市场会朝着稳健、专业化的方向走下去。”叶明慧说。
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